Problemimmo acquista immobili occupati da inquilini morosi
Vendere un immobile occupato da un inquilino che non paga più l’affitto o che rifiuta di lasciare l’abitazione alla scadenza del contratto? Difficile, ma non impossibile. A condizione di trovare un acquirente capace di assumersi le implicazioni giuridiche, finanziarie e umane che ciò comporta. Questo acquirente esiste: ProblemImmo.
Un immobile occupato da un inquilino moroso non è un immobile invendibile
Acquistiamo appartamenti e immobili occupati da inquilini morosi e liberiamo i proprietari da una situazione spesso bloccata da mesi, se non da anni.
Spesso tutto inizia con una telefonata da parte di un agente immobiliare o di un notaio incaricato di una successione. Un immobile affittato, ma senza più entrate. Il proprietario è esausto, le procedure legali si trascinano, le spese si accumulano. Il dialogo è interrotto, e tutti si rimpallano le responsabilità. Allora ci chiamano. Esaminiamo il contratto di locazione, la situazione giuridica, i flussi. E se possiamo intervenire, lo facciamo.
La nostra forza non risiede solo nella capacità di acquistare un immobile nello stato in cui si trova, con i suoi inquilini e le sue controversie, ma nella nostra esperienza sul campo, nella conoscenza della legislazione locativa e nella padronanza degli strumenti stragiudiziali e giudiziali.
Possiamo intervenire anche se il contratto di locazione è ancora in corso, anche senza una sentenza.
Sappiamo gestire situazioni di morosità o di rifiuto di lasciare l’immobile.
Possiamo proporre una soluzione amichevole, occuparci del contenzioso o integrare l’occupazione nell’offerta di acquisto.
Agiamo con metodo, ma anche con rispetto.
E quando possibile, privilegiamo la via del dialogo con l’inquilino, per trovare un accordo di uscita pacifico e conforme alla legge.
Un partner strategico per i professionisti del settore immobiliare
Collaboriamo con :
Notai, nell’ambito di successioni o vendite bloccate da un inquilino moroso che impedisce qualsiasi compromesso.
Mandatari giudiziari, che cercano una soluzione praticabile per immobili gravati da un contratto di locazione non rispettato o contestato.
Amministratori di condominio, confrontati con proprietari-inquilini il cui comportamento disturba l’equilibrio dell’edificio.
Agenti immobiliari, spesso impotenti di fronte a immobili invendibili a causa di morosità o cattivo stato di occupazione.
Ufficiali giudiziari, incaricati di procedure di sfratto o recupero crediti, con tempi spesso molto lunghi.
Interveniamo a favore di proprietari esausti, scoraggiati o semplicemente desiderosi di uscire da una relazione locativa deteriorata, senza dover attendere una decisione giudiziaria o intraprendere una battaglia legale costosa.
Cos’è un inquilino moroso?
Un inquilino moroso è un inquilino che non rispetta le sue obbligazioni contrattuali o legali nei confronti del locatore. Questo termine viene spesso utilizzato per indicare :
- Inquilini che non pagano più l’affitto, parzialmente o totalmente, in modo prolungato ;
- Occupanti che rifiutano di lasciare l’immobile dopo la scadenza del contratto o nonostante una procedura di sfratto in corso ;
- Inquilini che danneggiano volontariamente l’immobile o non rispettano le regole di buona condotta.
Cosa dice la legge ?
Un inquilino che non paga più, che rifiuta di lasciare l’immobile o che danneggia volontariamente l’immobile può trasformare un bene in un attivo tossico. Ma non è una fatalità. La legge prevede rimedi chiari. Il problema è il tempo.
Nella pratica, la maggior parte dei proprietari privati non dispone né del tempo né dei mezzi finanziari per gestire questo tipo di situazione a lungo termine. L’immobile diventa un peso: non produce più reddito, costa. E il suo valore sul mercato scende non appena un potenziale acquirente scopre che è occupato da un inquilino moroso.
Il problema è il tempo
Prendiamo un caso classico. Un appartamento a Parigi in affitto da dieci anni. L’inquilino smette di pagare a gennaio. A marzo, il proprietario fa notificare un ingiunzione di pagamento da un ufficiale giudiziario: l’inquilino ha allora due mesi per saldare i suoi debiti. Non succede nulla. A giugno, il locatore adisce il tribunale civile. L’udienza è fissata per… novembre. Il giudice, come spesso accade, concede ulteriori termini di pagamento: altri sei mesi. Lo sfratto viene finalmente pronunciato nella primavera successiva. Ma nel frattempo, è entrata in vigore la moratoria invernale. Risultato: 18 mesi di procedura, 18 mesi di affitti persi, senza contare le spese per ufficiale giudiziario e avvocato.
È la procedura normale. Regolamentata, equilibrata, ma lenta. Perché il diritto francese cerca di tutelare sia il locatore sia l’inquilino.
La risoluzione di un contratto di locazione può avvenire solo tramite decisione giudiziaria, salvo clausola risolutiva espressa e rispettata.
Espellere una persona richiede un’autorizzazione del prefetto, e la legge vieta qualsiasi sfratto tra il 1° novembre e il 31 marzo, salvo rare eccezioni (inquilino violento, ricollocazione garantita).
Una procedura giudiziaria raramente inferiore a sei mesi
I mancati pagamenti degli affitti riguardano una quota molto minoritaria dei contratti di locazione. Tuttavia, questo piccolo numero di casi genera un volume crescente di sfratti. E, a differenza delle situazioni di occupazione abusiva (squat), gli sfratti per morosità rientrano in un quadro giudiziario lungo e rigido, raramente inferiore a sei mesi. Ogni fase è regolamentata, ogni termine è incomprimibile.
Alcuni dati per comprendere l’entità del problema
Ogni anno, i mancati pagamenti degli affitti rappresentano circa l’1% del parco immobiliare in locazione in Francia, secondo la DHUP (Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages, una direzione del Ministero della Transizione Ecologica e della Coesione dei Territori);
Quasi 500.000 ingiunzioni di pagamento vengono notificate, e circa 145.000 citazioni giudiziarie sono avviate per la risoluzione dei contratti di locazione (fonte: Osservatori degli affitti);
Nel 2023, il tasso di affitti non pagati da più di 30 giorni ha raggiunto un livello record del 3% dei contratti, contro meno dell’1% nel 2020;
Ogni anno, più di 150.000 casi relativi a morosità vengono giudicati dai tribunali.
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