ProblemImmo acquista immobili occupati così come sono
Portare avanti un dossier di un immobile occupato illegalmente, quando tutto sembra bloccato, non è una missione impossibile. Bisogna solo poter contare su un attore capace di muoversi nella complessità giuridica, umana e operativa che rappresenta una situazione di sfratto/incursione. Questo attore è ProblemImmo.
Interveniamo su richiesta dei proprietari o dei professionisti
Un agente immobiliare ci contatta: un piccolo appartamento è occupato da mesi da una giovane coppia senza titolo. Analizziamo rapidamente il dossier. Il caso di squat non è conflittuale, ma il proprietario è sopraffatto, i vicini sono preoccupati e la procedura non avanza. Dopo un confronto con gli occupanti illeciti, si raggiunge un accordo di uscita amichevole in pochi giorni. Procediamo all’acquisto immediato dell’immobile, alla sua messa in sicurezza e al suo ripristino. Il proprietario ha potuto voltare pagina senza entrare in un lungo conflitto.
Interveniamo su immobili occupati su richiesta dei proprietari o dei professionisti — amministratori condominiali, agenzie immobiliari, notai … che ci conoscono e confidano nella nostra capacità di gestire questi casi complessi e delicati rispettando tutti gli interlocutori.
Espellere uno squatter: perché è complicato
Che cos’è uno squatter?
« Uno squatter è un occupante che non possiede né diritto né titolo sull’immobile che occupa. » Dal punto di vista penale, è l’articolo 226-4 del Codice penale che regola la materia dello squat. Esso stabilisce che l’introduzione nell’immobile deve essere avvenuta tramite « manovre, minacce, vie di fatto o costrizioni ».
La nozione di abitazione può riguardare una residenza principale, una seconda casa o un luogo di dimora occasionale.
Non è considerato squatter:
- un inquilino che resta nell’immobile dopo la scadenza del contratto locatizio — ad esempio dopo un preavviso per vendita;
- un inquilino che resta nell’immobile nonostante lo sfratto disposto da un giudice;
- un inquilino che non paga gli affitti.
Espellere uno squatter è possibile. È lungo, relativamente complesso, ma possibile. Ecco i ricorsi possibili e le condizioni per la loro applicazione.
L’evacuazione amministrativa: un quadro ristretto
« Uno squatter è un occupante che non possiede né diritto né titolo sull’immobile che occupa. » Dal punto di vista penale, è l’articolo 226-4 del Codice penale che regola la materia dello squat. Dalla legge del 7 dicembre 2020, il prefetto può ordinare l’evacuazione degli squatter senza decisione giudiziaria, a condizione che vengano soddisfatti due criteri:
- L’immobile deve essere la residenza del proprietario (residenza principale o secondaria).
- L’introduzione deve essere avvenuta con effrazione o minaccia, seguita da un mantenimento illegale nell’immobile.
Una volta depositata la denuncia e fatto il rilevamento da parte della polizia, il prefetto può — in teoria — intervenire rapidamente. Nella pratica, i rifiuti sono frequenti. Basta che ci sia un minorenne, una persona anziana o una donna incinta per far sì che l’amministrazione si mostri riluttante. Il risultato: il dossier passa alla giustizia, con tempi molto più lunghi.
A Montpellier, una coppia la cui seconda casa era stata occupata durante l’inverno ha ottenuto giustizia… otto mesi dopo i fatti. Il prefetto aveva rifiutato l’evacuazione immediata con la motivazione che gli occupanti abusivi erano una famiglia con due bambini piccoli. La coppia ha dovuto avviare una procedura giudiziaria ordinaria.
La via giudiziaria: più sistematica, ma più lenta
Quando l’evacuazione amministrativa non è possibile o viene rifiutata, il proprietario deve rivolgersi al tribunale giudiziario, tramite un commissario di giustizia (ex ufficiale giudiziario). È lui che:
- constata l’occupazione illegale ;
- identifica gli squatter ;
- consegna loro l’atto di citazione a comparire ;
- poi, una volta pronunciata la sentenza, notifica il giudizio e l’ordine di lasciare l’immobile.
Se gli occupanti rifiutano di andare via, il commissario chiede il concorso della forza pubblica al prefetto. Ma anche qui, si aggiungono dei tempi. In alcune prefetture, il tempo d’attesa per l’intervento può superare i sei mesi.
Così, nella regione parigina, un proprietario che aveva recuperato una casa ereditata in indivisione si è trovato di fronte a un’occupazione illegale. Nonostante la decisione giudiziaria favorevole, l’espulsione è stata eseguita solo sette mesi più tardi, a causa della mancanza di forze disponibili per intervenire.
Anche se la legislazione si è irrigidita con le leggi anti-squat, far espellere uno squatter resta una prova lunga, costosa e incerta:
- La procedura amministrativa è riservata a casi molto limitati;
- La via giudiziaria richiede tempo, mezzi e un forte coinvolgimento del proprietario;
- Il concorso della forza pubblica non è mai garantito nei tempi sperati.
Lunga e complessa, la procedura scoraggia spesso tanto i proprietari quanto i professionisti della transazione.
È qui che interveniamo. È per queste situazioni che L’uomo in rosa è stato concepito. Conosciamo i meccanismi di queste procedure, sappiamo valutare il valore di un immobile occupato e, soprattutto, siamo in grado di riacquistarlo così com’è, senza attendere che la situazione si sblocchi.
Perché un immobile occupato non è irrimediabile — ha semplicemente bisogno di un acquirente che conosca bene il terreno.
Contactez-nous