ProblemImmo acquista beni demembrati
Un beni demembrati non è un bene ordinario. È un bene la cui proprietà è divisa tra più persone: l’usufruttuario e il nudo proprietario. Questo frazionamento dei diritti rende la vendita difficile. In particolare la vendita della piena proprietà richiede l’accordo di entrambe le parti. ProblemImmo ha un metodo per costruire una soluzione concreta.
La nostra missione: sbloccare situazioni stagnanti con chiarezza, rispetto ed efficacia
Una notaio ci trasmette un dossier impantanato da oltre un anno: un appartamento ereditato da due figli nudi-proprietari, mentre l’usufrutto è ancora detenuto dalla loro suocera. Uno dei figli vive all’estero, l’altro non risponde più. La suocera, isolata, non ha né mezzi né voglia di gestire. Il bene si degrada. Entriamo in contatto con ogni parte separatamente, proponiamo una soluzione equa e strutturiamo un’offerta di acquisto della piena proprietà. In poche settimane, il bene cambia proprietà e le tensioni si attenuano.
Un beni demembrati non è invendibile, ma è difficile da vendere sul mercato tradizionale. Pochi acquirenti sono pronti ad affrontare questa complessità, specialmente se prima bisogna ristabilire il dialogo tra le parti.
Ed è proprio qui che ProblemImmo interviene. Compriamo questo tipo di bene, anche quando sembra giuridicamente bloccato o umanamente fermo. Esperti in queste situazioni, offriamo una via d’uscita chiara, negoziata e operativa.
Con chi lavoriamo :
Notai, che assistono le famiglie e cercano di trovare soluzioni consensuali.
Mandatari giudiziari, incaricati di rappresentare una parte sotto tutela o in liquidazione.
Commissari di giustizia, spesso coinvolti in casi di stallo o di non godimento del bene.
Agenti immobiliari, confrontati con beni che sono tecnicamente vendibili… ma bloccati giuridicamente.
Offriamo una soluzione chiara, un’offerta strutturata, un acquisto regolamentato, un’uscita in sicurezza.
Bene demembrato, nudi-proprietari e usufruttuari: come funziona?
Il bene demembrato è una situazione giuridica in cui la proprietà piena di un bene è divisa in due diritti distinti:
L’usufrutto
L’usufruttuario ha il diritto di utilizzare il bene e di percepirne i redditi (es. affittare l’appartamento e ricevere gli affitti). Ma non può vendere il bene senza l’accordo del nudo proprietario.
La nuda proprietà
Il nudo proprietario detiene la proprietà del bene, ma non può utilizzarlo né trarne reddito durante tutta la durata dell’usufrutto.
Questo meccanismo è spesso messo in atto:
- Nelle successioni, per proteggere il coniuge superstite (usufruttuario) trasmettendo il bene ai figli (nudi proprietari).
- in occasione di donazioni, per alleggerire la fiscalità.
- o talvolta in strutture patrimoniali o giuridiche specifiche.
Come terminare il demembrato: cosa dice il diritto
Esistono diverse vie per porre fine al demembrato, che possano essere naturali, volontarie o giudiziarie. Ecco le principali, con i relativi fondamenti giuridici:
La riunione naturale dei diritti
« L’usufrutto si estingue […] per la riunione sulla stessa testa delle qualità di usufruttuario e di proprietario. » (articolo 621 del Codice civile)
Quando l’usufruttuario muore, la nuda proprietà si unisce automaticamente all’usufrutto. Il nudo proprietario recupera allora la piena proprietà del bene.
È semplice in teoria, ma a volte lungo nella pratica, specie se il bene è stato trascurato o male gestito nel frattempo.
La rinuncia all’usufrutto
« La rinuncia ad un usufrutto deve essere fatta in forma autentica quando riguarda un bene immobiliare. » (articolo 930 del Codice civile)
L’usufruttuario può, con atto notarile, rinunciare al suo diritto a favore del nudo proprietario. Questa rinuncia volontaria pone fine al démembrement.
Poco frequente, questa soluzione è praticabile se le relazioni sono pacificate o c’è una compensazione.
Cessione isolata dell’usufrutto o della nuda proprietà
Ciascuna delle due parti può vendere il proprio diritto separatamente. È legalmente possibile, ma poco comune, perché tali diritti isolati sono difficili da valutare. Pochi acquirenti sono interessati a questo tipo di operazione.
Vendita congiunta
Usufruttuario e nudo proprietario possono decidere insieme di vendere la piena proprietà del bene. Devono firmare entrambi l’atto autentico davanti al notaio.
È la soluzione più diretta, ma richiede un accordo totale, che non è sempre possibile.
La via giudiziaria
Un nudo proprietario da solo non può chiedere al tribunale la vendita del bene semplicemente per uscire dal démembrement.
Tuttavia, nella pratica giudiziaria, esistono casi in cui la licitazione (vendita giudiziaria del bene) possa essere richiesta indirettamente, quando c’è un’indivisione sulla nuda proprietà o quando un conflitto grave paralizza totalmente la gestione del bene.
Beni demembrati : la difficoltà di trovare un acquirente
Un bene demembrato non è un bene classico. È un bene la cui proprietà è divisa tra più persone: l’usufruttuario, che ne ha l’uso o i redditi, e il nudo proprietario, che ne detiene il valore ma non può né viverci né affittarlo.
Questo frazionamento giuridico rende la vendita difficile, per vari motivi.
L’acquirente non diventa pienamente proprietario immediatamente
Se compra solo la nuda proprietà, l’acquirente dovrà aspettare anni (a volte decenni) per poter usufruire del bene. Se compra l’usufrutto, non avrà la gestione del bene a lungo termine. Pochi investitori accettano questi orizzonti incerti. Pochi acquirenti sono disposti a imbarcarsi in dossier di questo tipo, incerti, tecnici e spesso rallentati da blocchi umani.
Bisogna convincere due venditori diversi
Solo la nuda proprietà interessa all’acquirente? Allora usufruttuario e nudo proprietario devono concordare la vendita. E non sempre hanno gli stessi interessi, né la stessa urgenza. Talvolta non si parlano più. E senza un accordo comune, la vendita è impossibile.
Il valore del bene è difficile da valutare
Quanto vale una nuda proprietà? Quanto vale un usufrutto? La risposta dipende dall’età dell’usufruttuario, dagli affitti potenziali, dal mercato locale, dalla fiscalità…
Questa incertezza scoraggia molti acquirenti tradizionali, compresi alcuni professionisti.
La vendita richiede una struttura giuridica ben definita
Anche quando le parti sono d’accordo, la vendita di un bene demembrato richiede una redazione precisa, calcoli rigorosi e talvolta un atto notarile complesso. Ciò allunga i tempi, aumenta i costi e scoraggia gli acquirenti inesperti.
Contattaci