ProblemImmo acquista immobili Con ordinanza di pericolo
Trovare un acquirente per un immobile sottoposto a ordinanza di pericolo non è impossibile. A condizione di trovare un compratore in grado di affrontare la complessità giuridica e tecnica di tale bene. Questo acquirente esiste: ProblemImmo
Un bene sottoposto a ordinanza di pericolo non è un bene perduto
ProblemImmo acquista immobili minacciati di crollo o potenzialmente pericolosi e solleva i proprietari dall’obbligo di rimettere in sicurezza l’edificio e di ricollocare gli eventuali inquilini.
Spesso tutto inizia con una telefonata da parte di un notaio o di un amministratore di condominio. È stata emessa un’ordinanza. L’edificio è pericoloso. Bisogna agire rapidamente. I preventivi sono elevati. Il bene non vale più nulla, costa. Un proprietario in panico, occupanti da ricollocare con urgenza e nessuno sa come procedere. Allora questi professionisti — che conosco bene — mi inviano un dossier. Esamino, analizzo, quantifico. E se posso intervenire, intervengo.
Il nostro valore non risiede solo nella capacità di acquistare un bene degradato, ma nella nostra esperienza nelle interazioni con i servizi di urbanistica, sicurezza e gestione delle crisi. Comprendiamo le urgenze, le notifiche, i tempi e sappiamo integrarli in un’offerta realistica e attuabile.
Possiamo intervenire anche se è in corso un’ordinanza di pericolo.
Gestiamo le problematiche tecniche e giuridiche legate alla messa in sicurezza e alla sicurezza.
Siamo in grado di assumere un programma di lavori o una coordinazione degli interventi dopo l’acquisto.
Agiamo con metodo, ma anche con lucidità.
E ogni volta che è possibile, lavoriamo fianco a fianco con gli attori pubblici per offrire una soluzione utile a tutte le parti coinvolte.
Cos’è un bene in pericolo?
Un muro impregnato d’acqua che minaccia di crollare. Una facciata che si sgretola e si screpola pericolosamente. Un edificio la cui tromba delle scale è allagata da anni. Ecco come si presenta un bene sottoposto a ordinanza di pericolo (o, più precisamente, ordinanza di messa in sicurezza, terminologia adottata nel gennaio 2021).
Le ordinanze di pericolo o ordinanze di messa in sicurezza sono decisioni prese dal sindaco o dal presidente dell’ente pubblico di cooperazione intercomunale (EPCI) quando la sicurezza degli occupanti di un edificio è minacciata. Va notato che la legge obbliga chiunque abbia conoscenza di fatti che rivelano una situazione di pericolo a segnalarlo al proprio sindaco. È quest’ultimo (o lo Stato, in alcuni casi) che, una volta constatato il pericolo, decide di emettere un’ordinanza di pericolo.
Dietro questa terminologia giuridica, ci sono spesso storie di negligenza, blocco o abbandono. Possono trattarsi di successioni in sospeso, indivisioni che si impantanano, condomini esausti, proprietari impotenti. In ogni caso, il pericolo è reale.
Come definito dal Codice della costruzione e dell’abitazione nell’articolo L511-1 del CCH, l’ordinanza di messa in sicurezza riguarda :
- da un lato, i beni minacciati di crollo e suscettibili, con il loro crollo, di compromettere la sicurezza ;
- e dall’altro, tutti quelli che « (…) non offrono le garanzie di solidità necessarie al mantenimento della sicurezza pubblica (…) »
Da ordinanza di pericolo a ordinanza di messa in sicurezza
Dal 2021, i termini precedenti come ordinanza di pericolo o revoca di pericolo sono stati sostituiti da ordinanza di messa in sicurezza e revoca dell’ordinanza.
La normativa ha eliminato la distinzione tra « pericolo ordinario » e « pericolo imminente » a favore di una sola procedura generale di messa in sicurezza.
Quanto al termine « pericolo », è stato sostituito da « pericolo », poiché la nozione di « pericolo » tendeva a confondersi con altri dispositivi.
Migliaia di ordinanze di pericolo emesse ogni anno
Ogni anno vengono emesse diverse migliaia di ordinanze di pericolo in Francia, un numero che continua a crescere. Alcuni specialisti stimano che superi le 5.000.
I centri storici sono fortemente colpiti dai rischi di crollo.
Ad aprile 2025 a Tolosa — in diversi punti della città — diversi edifici sono stati evacuati a causa di un pericolo imminente. In ogni caso, più paura che danni reali. Ma a Marsiglia, nel 2018, il crollo di due edifici in rue d’Aubagne causò effettivamente la morte di otto persone.
Fortemente legata a questa tragedia, la legge di Accelerazione e semplificazione della ristrutturazione degli alloggi degradati e delle grandi operazioni urbanistiche, promulgata nell’aprile 2024, mira a colpire le sue cause.
Un alloggio indegno o insalubre può essere soggetto a un’ordinanza di pericolo?
Sì, è possibile, ma non è automatico.
Un alloggio insalubre o indegno non rientra nello stesso quadro giuridico di un edificio in pericolo. La nozione di insalubrità, infatti, è disciplinata dal Codice della salute pubblica (articolo L1331-22). Tuttavia, le due situazioni possono sovrapporsi.
In pratica, un alloggio può essere sia insalubre sia in pericolo, e far parte di due procedure distinte: una per la salute, l’altra per la sicurezza.
Questa sovrapposizione rafforza gli obblighi del proprietario… e l’urgenza di intervenire.
Perché si arriva a questo punto?
Un bene non diventa pericolante da un giorno all’altro.
Spesso c’è una concatenazione di fattori :
- Mancanza di manutenzione: il tetto perde, le travi assorbono acqua, i muri si crepano, rifiuti ripetuti di alcuni proprietari di eseguire i
lavori ; - Molteplicità dei proprietari: successione non definita, indivisione bloccata, conflitti tra eredi ;
- Condominio indebitato: mancano i fondi necessari per la manutenzione dell’edificio ;
- Condominio abbandonato: nessun amministratore, nessuna quota versata, nessuna azione intrapresa ;
- Occupanti precari: occupanti abusivi, inquilini senza risorse, immobili lasciati all’abbandono.
E in mezzo, un bene che si degrada. Lentamente. Poi improvvisamente.
Quali sono le conseguenze giuridiche di un’ordinanza di messa in sicurezza?
I proprietari di un bene colpito da un’ordinanza di pericolo hanno il doppio obbligo: procedere ai lavori di messa in sicurezza/ripristino (se possibile) e ricollocare eventuali inquilini.
Obbligo di lavori
La riforma del 2021 ha modificato i termini, ma alcuni elementi di fondo restano invariati nel nuovo Codice della costruzione (articolo L.511-11).
Un’ordinanza di messa in sicurezza precisa ancora:
Sanzioni economiche giornaliere in caso di ritardo, specialmente se il bene è destinato ad abitazione principale (fino a 1.000 € al giorno)
I lavori da eseguire (o la demolizione, se necessaria);
I termini di esecuzione : generalmente almeno un mese per le situazioni non urgenti ;
Eventuali divieti di abitare o utilizzare i locali.
Obbligo di ricollocamento
Anche la questione del ricollocamento degli inquilini ricade sul proprietario o, più in generale, sulla persona tenuta all’esecuzione delle misure prescritte.
Le obbligazioni variano a seconda che il divieto sia temporaneo o definitivo:
- In caso di divieto temporaneo, il proprietario deve proporre un alloggio adeguato ;
- In caso di divieto definitivo, deve ricollocare gli occupanti e, se necessario, corrispondere un’indennità compensativa.
Se la persona interessata non rispetta il suo obbligo, il sindaco può intervenire direttamente e organizzare l’alloggio. Le spese saranno interamente a carico del proprietario.
Le stesse regole si applicano in caso di dichiarazione di insalubrità.
Combattere il mal-alloggio
Il mal-alloggio indica condizioni abitative non conformi alla dignità umana. La nozione è sia giuridica sia sociale ed è monitorata dalla Fondation pour le Logement des Défavorisés nei suoi rapporti annuali.
Nel 2024, più di quattro milioni di persone in Francia sono interessate dal mal-alloggio, e si stimano 600.000 alloggi indegni.
Il mal-alloggio non riguarda solo l’assenza di tetto, che colpisce 330.000 persone, ma anche tutti gli alloggi che danneggiano, mettono in pericolo o escludono.
È un indicatore delle disuguaglianze sociali, delle carenze nella politica abitativa e di un patrimonio immobiliare in parte degradato o inaccessibile.
Le autorità pubbliche hanno moltiplicato recentemente le iniziative per contrastare l’habitat indegno :
Legge n. 2024-322 del 9 aprile 2024: rafforza la lotta contro l’habitat indegno e pericoloso
Fornisce nuovi strumenti a sindaci, condomini e istituzioni come le ARS (Agenzie Regionali della Salute) o l’ANAH (Agenzia nazionale per il miglioramento dell’abitazione).
Obiettivo: agire sulle cause profonde dell’habitat degradato in Francia (fragilità del patrimonio, inattività dei proprietari, blocchi giuridici, condomini carenti) e punire più severamente i mercanti di dormitori.
Ma Prime Logement Décent, un aiuto per il finanziamento dei lavori
Fusione dei precedenti programmi Habiter Sain e Habiter Serein. Può finanziare fino all’80% dei lavori di ristrutturazione degli alloggi indegni, e fino al 100% in alcune zone prioritarie.
SOS Taudis per l’eliminazione degli alloggi precari
la Fondation pour le Logement des Défavorisés continua le sue azioni con il programma “SOS Taudis”, finanziato dalle sue agenzie regionali e partner associativi, per riqualificare o demolire gli alloggi precari.
La legge ALUR rafforza i poteri dei sindaci
La loi ALUR (2014) rafforza le sanzioni contro i mercanti di dormitori e conferisce più poteri a sindaci e intercomunalità per avviare procedure di messa in sicurezza o lotta contro l’insalubrità, fino alla requisizione o prelazione di alloggi abbandonati o pericolosi.
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